양도소득세 계산기

양도소득세 기본 구조

양도소득세는 토지·건물·분양권 같은 자산을 팔아 이익이 났을 때, 그 차익에 부과되는 세금입니다. 단순히 매도 금액 전체가 아니라 실제로 번 차익에만 과세하므로, 취득가액과 필요경비를 정확히 반영하는 것이 세액을 좌우합니다.

과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제(연 250만원)를 차례로 뺀 금액입니다. 여기에 보유기간별 세율을 적용해 세액을 산출합니다.

보유기간이 2년 미만이면 60~70%의 높은 단기세율이, 2년 이상이면 6~45% 누진세율이 적용되어 보유 기간에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.

1세대 1주택 비과세

실수요자의 세 부담을 덜어주기 위한 핵심 혜택으로, 요건을 갖추면 양도세를 내지 않을 수 있습니다.

1. 보유 요건: 2년 이상 보유
2. 거주 요건: 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주
3. 금액 요건: 양도가액 12억원 이하 전액 비과세

12억원을 초과하면 초과 비율에 해당하는 양도차익에만 과세하며, 이때도 장기보유특별공제가 함께 적용됩니다.

절세 핵심 포인트

놓치면 안 되는 공제

• 취득세·중개수수료·법무사비·자본적 지출은 필요경비로 공제
• 장기보유특별공제: 일반 최대 30%, 1주택 보유+거주 최대 80%
• 같은 해 손실 자산과 통산해 양도차익 상쇄

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 하며, 누락 시 가산세가 부과됩니다. 다주택 중과나 분양권·입주권 세율은 복잡하므로, 매도 전에 세무사와 절세 시나리오를 검토하는 것이 안전합니다.