이 글의 요약
- 보유세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과되며, 재산세(7월·9월)와 종합부동산세(12월)로 나뉩니다. 1세대 1주택은 재산세 공정시장가액비율 43~45%와 특례세율, 종부세 공제 12억원 혜택이 있습니다.
- 증여세는 10년간 받은 증여재산에서 공제(배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원, 미성년 2,000만원)를 뺀 금액에 10~50% 세율을 적용하고, 3개월 내 신고하면 3% 공제됩니다.
- 상속세는 일괄공제 5억원과 배우자공제(최소 5억원, 최대 30억원)가 핵심이며, 2026년에도 10~50% 세율과 자녀공제 5,000만원이 유지됩니다.
증여·상속세율(공통)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 0원 |
| 1억~5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억~10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억~30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
보유·증여·상속 세금 한눈에
부동산은 보유하는 동안 매년 재산세와 종합부동산세가, 살아 있을 때 무상으로 넘기면 증여세가, 사망으로 상속되면 상속세가 부과됩니다. 세목마다 과세표준·세율·공제가 다릅니다.
증여세와 상속세는 1억원 이하 10%에서 30억원 초과 50%까지 동일한 누진세율 체계를 공유하지만, 공제 한도와 신고 기한이 다릅니다. 이전 방식에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.
재산세 과세 구조
- 과세표준: 공시가격 × 공정시장가액비율(1세대 1주택 43~45%, 그 외 60%)
- 1세대 1주택 비율: 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%
- 세율: 표준세율 0.1~0.4%, 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 특례세율 0.05~0.35%
종합부동산세 과세 구조
- 1주택자: 공시가격 12억원까지 공제
- 다주택자: 합산 공시가격 9억원까지 공제
- 세율: 보유 주택 수와 과세표준에 따라 차등 적용
예시로 계산하면 얼마인가요?
1세대 1주택 공시가격 5억원: 과세표준은 5억원 × 44% = 220,000,000원이고 특례세율이 적용되어 재산세 260,000원, 도시지역분 308,000원, 합계 568,000원입니다(지방교육세 별도).
공시가격 15억원 주택을 1채만 가진 경우 보유세는 3,645,000원(종부세 630,000원 포함)입니다. 같은 15억원이 2주택 합산이라면 공정시장가액비율 60%와 종부세 공제 9억원이 적용되어 5,340,000원로 늘어납니다. 2주택은 실제로 주택별로 재산세가 따로 계산되므로 이 값은 비교용 근사치입니다.
성년 자녀가 부모에게 3억원을 처음 증여받으면 5,000만원 공제 후 과세표준 250,000,000원에 20% 세율과 누진공제 1,000만원을 적용해 산출세액 40,000,000원, 신고세액공제 3%를 빼면 38,800,000원입니다. 배우자에게 7억원을 증여하면 6억원 공제 후 1억원에 10%가 적용되어 9,700,000원입니다.
자주 틀리는 포인트는 무엇인가요?
- 과세기준일 6월 1일: 6월 1일 현재 소유자가 그해 보유세 전체를 냅니다. 매도는 6월 1일 전에 잔금을 받고, 매수는 6월 2일 이후로 잡으면 그해 보유세를 피할 수 있습니다.
- 증여공제는 10년 합산: 같은 사람(직계존속은 부모 합산)에게 10년 안에 받은 증여는 모두 더해 공제와 세율을 적용합니다. 쪼개서 여러 번 받아도 10년 안이면 효과가 없습니다.
- 부담부증여: 대출·전세보증금을 함께 넘기면 그 채무 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 증여세만 계산하면 전체 세금을 놓칩니다.
- 부부 공동명의 1주택: 종부세는 기본적으로 각자 9억원 공제(합계 18억원)를 받지만, 9월 16일~30일에 신청하면 1세대 1주택자 방식(12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)으로 바꿀 수 있습니다. 둘 중 유리한 쪽을 고르세요.
- 보유세에는 지방교육세(재산세의 20%)와 농어촌특별세(종부세의 20%)가 따로 붙습니다. 똑세 계산 결과에는 이 부가세목이 포함되어 있지 않습니다.
근거: 지방세법 (국가법령정보센터), 종합부동산세법 (국가법령정보센터), 상속세 및 증여세법 (국가법령정보센터)
2026년 기준으로 달라진 점은 무엇인가요?
- 재산세 1세대 1주택 공정시장가액비율(3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%)과 공시가격 9억원 이하 특례세율(0.05~0.35%)이 2026년에도 적용됩니다. 똑세 계산기는 2026-10-19부터 이를 반영합니다.
- 종부세는 2023년 개정 체계(1주택 12억원·그 외 9억원 공제, 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 과세표준 12억원 초과분 2.0~5.0%)가 유지되고, 조정대상지역 2주택 중과는 폐지된 상태입니다.
- 상속세 최고세율 인하(50% → 40%)와 자녀공제 5억원 상향 안은 2024년 12월 국회 본회의에서 부결되어 2026년에도 기존 세율과 공제가 적용됩니다. 유산취득세 전환안은 국회 논의 중이므로 통과되면 이 글과 계산기를 갱신합니다.
근거: 지방세법 (국가법령정보센터), 종합부동산세법 (국가법령정보센터), 상속세 및 증여세법 (국가법령정보센터)
절세 팁 체크리스트
- ✓배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원(미성년 2천만원)까지 증여공제
- ✓증여공제는 10년 단위로 리셋: 장기 분할 증여로 세율 구간 하향
- ✓상속세 일괄공제 5억원, 배우자공제 최대 30억원 활용
- ✓기한 내 자진신고 시 3% 세액공제
다른 절세 가이드
정보 출처
본 계산기의 세율·요율·공제 기준은 2026년 기준 아래 정부기관 발행 자료를 참고했습니다. 최신 수치는 각 기관 공식 사이트에서 확인하세요.